海外での不動産投資を考えた時、当然多くの選択肢が出てきます。東南アジアやヨーロッパなども投資先として有力です。例えば東南アジアであればキャピタルゲイン（売却益）狙い。ヨーロッパであればインカムゲイン（賃料収入）狙いというのが多い投資方法です。日本国内の不動産投資はインカムゲイン狙いがほとんどですね。

　キャピタルゲインは、土地の値段が上昇しないと利益を得られません。その為、東南アジアや中央ヨーロッパなどの発展途上国が主な投資先となり、投資物件もプレビルド物件（完成前に購入）が多いです。中にはいつまで経っても完成しない等のトラブルも多くあります。ただ３年～１０年で150％～200％など、リスクはあるが大きなリターンが望めるのが特徴で投資家には魅力的です。主に人口増加や資源採掘が主な追い風になって経済発展している国が多いです。

　インカムゲインを狙う場合は全く反対です。１０～２０年など長い期間で少しずつ利益を得ていくので国として経済等が安定しているかが大きなポイントになります。ヨーロッパ等では賃料収入の年間利回りが２～3％前後と高くありません。しかし、建物の減価償却の考え方が日本とは異なり、建築してから数十年経っていても価値が落ちることがありません。その為利回りが２～３％と低くても、１０年後に購入時と同じ価格でリセール出来るので利回り分の２０～３０％が利益となります。こちらは経済と法律が安定している先進国となります。

どちらの方法で投資するかは、購入者の考え方により変わって来ますが、現状で考えると日本国内の物件より、海外の方が良いでしょう。

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キャピタルゲインとインカムゲインの両方が狙えるアメリカ

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　『アメリカ？　ヨーロッパと何が違うの？』と思われた方も多いでしょう。率直に言いますが、ヨーロッパとアメリカは全然違います。まずはキャピタルゲインについてですが、土地の値上がりをしていく為には人口増などで供給よりも需要が高くなる。もしくは、資源開発等の経済発展で賃金が高騰し土地がインフレ状態になることが必要です。アメリカは人口増・土地インフレの側面を持った国なのです。

　下図はアメリカと日本の人口推移をまとめた表です。出典：IMF　1980年から2019年を見ると日本は人口が微増しただけで、２０１５年からは人口が減っていますが、アメリカは同じ期間で１億人以上人口が増えています。現在でも毎年２００～３００万人程（大阪市の規模）人口が増えているのです。